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                企业融资年度盘点·企业融资篇丨2018年房企呈边
                作者:华人彩票    发布时间:2018-12-26 07:54    已浏览:

                来源:未知

                  2018年,房地产行业信用债融资规模达到5357.1亿元,同比增长49.9%

                  截止到2018年10月,房地产企业开发投资本年度资金来源合计13.6万亿元,同比增长7.7%。从房地产开发投资资金来源看,自筹资金和定金及预收款是构成房企开发投资的主要组成部分,合计9.0万亿元,占2018年1-10月房地产开发资金来源的66.7%;个人按揭贷款为1.9万亿元,占比14.3%;国内银行贷款为1.6万亿元,占比11.7%;其他资金来源为6.0万亿元,▓占比4.4%;国内非银金融机构为3.8万亿元,占比2.8%;企业开发投资利用外资占比0.06%,相较2017年下降0.05个百分点

                  可以看到,在行业融资环境收紧、融资渠道受限的背景下,企业的外部融资比重下降,内部融资比重上升,自筹资金成为企业开发投资资金来源的主力。并且企业更加注重销售回款,例如万科在提出“活下去”口号的同时,积极推进6300亿元的销售回款目标

                  备注一:本文仅统计本年内房地产企业开发资金来源,不计入2017年投资资金结余

                  ①自筹资金包括自有资金和其他自筹资金。自有资金:企业折旧资金、资本公积金、盈余公积、其他自有资金、股权融资(发行股票、引入战投、大股东增持、合作开发、小股操盘、合伙人制度等)等;其他自筹资金:关联方借贷、民间借贷、资产收益权转让

                  ②国内贷款包括国内银行贷款和非银金融机构贷款。银行贷款:开发贷、并购贷、流动资金贷、棚改旧改专项贷等;非银金融机构贷款:城市信用社贷款、▓农村信用社贷款、融资租赁贷款、资产管理公司贷款(如债务重组)等

                  ③其他资金包括定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金来源。定金及预收款:销售回款;个人按揭贷款:销售回款(商业个贷、公积金个贷);其他资金来源:债务融资、社会集资、个人资金、国家预算内资金等

                  ④利用外资包括对外借款、外商直接投资和外商其他投资。对外借款:海外发行股票、债券、REITs、境外贷款等

                  国内贷款是房企最重要的信贷融资工具之一。从2013年至2018年9月新增房地产贷款数据来看,新增房地产贷款同比增速呈W型,其中2017年新增贷款同比增速位于第二个低位,而到了2018年,新增房地产贷款同比增速持续扩大。截止到2018年第三季度,国内新增房地产贷款5.2万亿元,同比增长18.4%。预计2018年全年房地产行业新增贷款规模不低于2017年

                  发行美元债是房企海外融资的主要手段,但2018年海外融资规模减少,成本上升。2018年,根据亿翰智库监测房企,企业海外发债总计98支,融资规模达到372.0亿美元,相较2017年同比下降14.3%;平均融资成本为7.3%,▓相较2017年上升1.2个百分点。主要原因是2018年监管层曾下达企业海外募集资金要着重用于创新发展、绿色发展、战略性新兴产业等领域的通知,从而导致房企海外发债规模略有下降。但是在当前规模化竞争背景下,房企对资金的需求更加迫切,即使海外发债要承担更高的融资成本,仍然是房企融资渠道之一

                  证券市场融资方式主要是信用债,其中信用债包括银行定向工具、公司债、中期票据、▓短期融资券和资产支持证券等。相对国内银行贷款,房企在证券市场的融资规模偏小

                  虽然证券工具相对传统的银行贷款融资成本更高,但是交易结构比较灵活,可以根据房地产开发的各个阶段设计相关的融资方案,资金使用更为便利、选择面更广,是当前房地产开发较为看重的融资方式之一。2018年,房企并没有因为行业融资环境趋紧、资管新规限制非标融资等因素导致企业融资规模下行。据统计,2018年房地产行业信用债发行数量达到650支,相较2017年同比增长62.1%。其中公司债发行数量占26.0%;资产支持证券发行数量占33.2%,作为创新金融产品,资产支持证券发展迅速

                  2018年房地产行业信用债融资规模总计5357.1亿元,同比增长49.9%。▓从房企利用不同类型信用债的融资规模上看,公司债的发行规模最高,达到2128.0亿元,占比39.7%;资产支持证券发行规模高于短期融资券,迫近中期票据,规模达到910.1亿元,占比17.0%;中期票据发行规模1128.4亿元,占比21.1%。总的来说,▓公司债和中期票据仍然是房企证券融资的生力军,未来随着资产支持证券的发展或者金融产品的进一步创新,房企的融资渠道有望更加多元化

                  房企为了规模扩张,需要承受房地产调控不同时期高额的融资成本。2018年上半年,YH50房企平均融资成本上行,达到6.01%,相较2017年上升0.3个百分点。同时,房地产行业信用债的平均融资成本,2018年为6.18%,相较2017年的6.16%上升0.02个百分点。从房地产行业信用债票面利率的分布情况来看,2018年不同证券票面利率多分布在5%-7%范围内,其中票面利率超过7%的占比为26.7%,相较2017年上升6.4个百分点

                  从不同类型信用债的融资成本上看,2018年房地产行业公司债的融资成本高于其他四种信用债的融资成本,达到6.70%,其余依次为定向工具、资产支持证券、中期票据和短期融资券,分别为6.61%、6.09%、6.04%、5.27%

                  前文有述,虽然2018年房地产行业信用债融资规模达到5357.1亿元,同比上升49.9%,但发行规模仍只有2016年10303.2亿元的一半。相比较2017年,房企信用债融资总体上边际改善。但从发行利率上看,从2016年第四季度开始,房企发行公司债的利率不断上扬并从2017年第二季度一直维持在相对较高的位置

                  主要有两个方面的原因:第一,从2016年第四季度开始,监管部门开始加强对房企发行公司债的监管,其中包括房地产公司债不得用于购置土地以及调整房地产公司债准入门槛和分类等政策的实施,使2017年房企公司债发行规模急剧收缩;第二,即使2018年房企面临偿债高峰期,监管部门仍发布禁止房地产公司债用于偿还银行贷款和中期票据的政策,行业融资环境持续不乐观。但是在经历了2017年的低谷之后,▓规模房企或者有国企背景的房企会有更好的融资优势推动公司债发行规模的上升,并且在行业集中度提升和规模至上的背景下,房企愿意承受昂贵的成本获得融资支持

                  从2018年下半年房企融资成本的表现来看,部分企业,如富力地产、苏州高新等企业无论是发行公司债,还是发行中期票据,融资成本相较2018年上半年都有所上升。但是还存在部分企业,如保利发展、龙湖集团、金地集团、蓝光发展等企业在发行公司债和中期票据方面,融资成本出现下行,呈边际改善

                  总的来说,经历了2017年严酷的融资环境,在2018年融资环境继续收缩的背景下,▓规模大、有国企背景的房企会有更好的融资优势,并且融资成本比较低。因此,虽然说2018年房地产行业融资环境较严峻,但从三季度起就出现边际改善,尤其是负债结构更优质的房企改善更为明显,但对于负债结构较差、经营业绩落后的企业难有明显改善,这也将会加速行业集中度的提升



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